Construcția casei sau unei alte clădiri în regie proprie, poate fi considerată cel mai mare și mai scump proiect din viața cuiva. Ai nevoie de tot ajutorul disponibil, iar sfaturile din piață și de pe internet poate să vă încline în diferite direcții, după interesele fiecăruia. Doresc să vă prezint avantajele și dezavantajele acestui tip de proiect de construcții, și să subliniez unele informații pe care eu le-am fixat profesând consultanța în construcții. Nu am să mă întind prea mult cu explicații și exemple pentru că plănuiesc să pun mai mult accent pe natura umană și mai puțin pe detalii tehnice.
În a doua parte a articolului o să explic niște avantaje și dezavantaje false pe care le tot auziți în piața, cu scopul de a vă speria și de a vă îndemna să alegeți o firmă de construcție sau să mergeți pe varianta achiziției unui imobil deja existent. În fiecare caz, am să vă ofer primele trei argumente care îmi vin în minte, chiar dacă în practică ar fi vorba de mult mai multe.
Ce înseamnă de fapt să construiești în regie proprie?
Construcția în regie proprie presupune că dumneavoastră, împreună partenerul de viață, rudele și prietenii, vă veți ocupa de ridicarea casei, pas cu pas. Ocazional, este posibil să angajați anumiți profesioniști să vă ajute cu unele aspecte ale construcției. Asta presupune că veți achiziționa teren, materiale de construcții, servicii. Apoi veți achiziționa ori închiria unelte, utilaje, echipamente de protecție. În plus, o să vă ocupați de administrarea proiectului de construcții, de logistică și de gestionarea șantierului de construcții, până la recepție.
Un șantier de construcții poate să fie un loc de muncă cu program întreg sau poate fi făcut o activitate cu program redus, în care construiți după program sau în zilele libere. Un cuplu sau o familie, va face față mai bine proiectului, pentru că sunt disponibili în mai multe momente ale săptămânii, pentru livrări, descărcări sau pentru paza materialelor de construcții. Chiar și cu familia sau prietenii, uneori veți avea nevoie de zile dedicate pentru unuii pași, precum livrarea, turnarea și finisarea betonului sau livrarea și montarea ușilor și ferestrelor.
Angajarea unor profesioniști să vă ajute cu anumite aspecte alte construcției cade tot sub numele construcției în regie proprie. Este normal să cereți ajutor atunci când nu puteți achiziționa ori închiria unele utilaje sau să faceți unele lucrări. De exemplu, unele din cele mai cunoscute aspecte ale subcontractării sunt lucrările de excavații și branșamentele. Acestea implică niște autorizații, un program rapid de execuție și niște lucrări făcute la anumite standarde legale.
Avantajele construcției în regie proprie
Construind în regie proprie aveți cea mai mare flexibilitate în alegerea materialelor, a calității și a programului de construcție. O construcție în regie proprie poate fi începută oricând și poate fi finalizată pas cu pas, pe orice perioadă de timp, fără să dai socotează firmei de construcții. Cu o logistică și planificare bună, construcția poate fi finalizată, extinsă sau dezvoltată, de-a lungul mai multor ani, în funcție de disponibilitățile financiare ale beneficiarului. O casă construită în regie proprie, vă poate scăpa de necesitatea unui credit sau a unei finanțări purtătoare de dobândă.
Asta nu înseamnă că nu e bine să vă asigurați că există fondurile necesare pentru nivelul la care v-ați propus să ajungeți cu construcția. Altfel, riscați să rămâneți cu construcția finalizată doar parțial. Construcțiile lăsate neterminate în câmp, se vor degrada rapid, în funcție de materialele de construcții alese. Ca regulă generală, încercați să ajungeți cu construcția în unele din cele trei situații, așa cum am explicat când am scris despre ce înseamnă clădire sau casă finalizată “la roșu”. Odată ce casa are acoperiș, cele aflate sub acoperiș sunt protejate de apă și intemperii.
Un alt avantaj menționabil pe care îl întâlnim atunci când construim în regie proprie este tocmai faptul că treceți prin procesul de construcție. Unele persoane reușesc să transforme o simplă clădire în ideea de acasa, tocmai pentru că este ceva făcut cu mâna lor, pe terenul lor, în proprietatea lor. Idea de a achiziționa un apartament cu banii băncii, care aparține băncii până ce plătești tot creditul, pe un teren din care deții doar cotă parte, într-o asociație de locatari cu care nu prea vrei neapărat să ai de-a face, ar fi oarecum încadrată la polul opus acestui avantaj.
Zona gri dintre avantajele și dezavantajele construcției în regie proprie
Voi structura informația în trei idei, deși aș avea mult mai multe detalii de adăugat. Prima idee are legătură cu forța de muncă calificată disponibilă. Adevărul este că la noi în țară, în construcții, sunt oamenii de jos ai societății. Sunt oamenii care consumă alcool zilnic, care astăzi vin la muncă și mâine nu sau care consideră că este normal să-ți pună în buzunar, parte din materialele de construcție puse la dispoziție de beneficiar sau firmă. În momentul de față, ar fi nedrept să nu vorbim despre aceste aspecte și despre urmările ce se răsfrâng asupra proiectului de construcții.
A doua idee ține de documentare și practică. Dacă doriți să transformați dezavantajele în avantaje, o puteți face prin practică pe șantierul altcuiva, prin simulări sau prin participarea la un curs. Dacă doriți să fiți sinceri cu voi și să nu lăsați lucrurile la voia întâmplării, o să vă pregătiți cu educație, practică, planuri de rezervă și o rezervă financiară de minim 10-15% din bugetul total al construcției. Cu fiecare săptămână petrecută planificând cu soția, soțul, partenera, partenerul, părintele, prietenul, etc. o să înțelegeți mai bine cele ce se vor petrece în practică.
Ultima idee pe care doresc să o menționez are legătură cu voi și cu costul oportunității. Dacă câștigați mulți bani în profesia voastră și puteți plăti un preț corect pentru manoperă, dacă aveți acces la profesioniști cu experiență, atunci merită să faceți mai puțin și să plătiți mai mult. Dacă nu dispuneți de fonduri bănești și aveți suficient timp la dispoziție, atunci poate că merită să învățați temenic mai multe meserii, măcar până la un nivel care vă permite terminarea propriului proiect de construcții. Totul depinde de cunoașterea de sine și de implicarea dorită.
Dezavantajele construcției în regie proprie
Este evident că există și unele dezavantaje atunci când construiți în regie proprie, iar în continuare voi încerca să vă ajut să le navigați. Printre primele dezavantaje am să menționez frica, anxietatea, încăpățânarea și lipsa de experiență. Aici vă încurajez să apelați la un consultant care să vă spună povestea și să vă avertizeze punctual în anumite privințe. Neînțelegerea șantierului și autoeducarea ca un experiment scump pe banii tăi, poate să fie mult prea costisitoare ca să merite efortul. Gândiți-vă foarte bine la personalitatea voastră, a partenerului și la forțele proprii.
Un alt dezavantaj menționabil este calitatea inferioară a construcției. Aici mă refer la partea structurală și cea de instalații. Unii beneficiari trăiesc cu falsa impresie că înțeleg și că pot duce o anumită etapă la bun sfârșit. Uneori este bine să apelați la firmele de construcții, care au angajați profesioniști cu experiență. Acest lucru poate fi adevărat pentru unele aspecte și fals pentru altele. Problemele de calitate la structură, pot apărea deja când este prea târziu. Problema nu este când nu știi, că poți învăța sau cere ajutorul altcuiva. Problema apare atunci când crezi că știi.
Pe partea structurală, pe care eu o văd cea mai delicată, apar probleme legate de cofraje sau turnări de beton, accidente fatale, care puteau fi evitate sau care au loc în mod stupid datorită împrejurimilor. Am întâlnit situația în care stâlpul prost turnat a căzut pe beneficiar, după înlăturarea cofrajelor. M-am dus într-o extremă, unde administrarea proastă a proiectului poate să vă rănească sau să rănească un membru al familiei. În continuare, se adaugă riscul nerecunoașterii greșelii sau refuzul pentru de demolare și refacere. Văd asta foarte des și trebuie spus pentru a vă pregăti emoțional.
Construcția unui proiect auxiliar ca formă de practică
Dacă cumva nu aveți posibilitatea să vă testați propriile abilități în anumiți pași ai construcției sau să testați abilitățile profesioniștilor cu care urmează să construiți casă, vă recomand să formulați proiecte auxiliare. Un exemplu de proiect auxiliar poate fi gardul de împrejmuire a terenului, care vă arată cum e să munciți fizic și care este diferența între ce considerați că puteți și ce ați reușit efectiv. Un alt exemplu poate fi căminul de beton și beton armat al hidroforului, care urmează oricum să fie îndropat și invizibil din punct de vedere estetic.
Majoritatea uneltelor, a materialelor și a consumabilelor utilizate la aceste proiecte auxiliare sunt utilizate și la construcția casei. Apoi, puteți trece la elemente mai complexe precum construcția garajului și a unor cotețe de animale, a unui hambar sau a unui depozit agricol, dacă casa urmează să fie construită în mediul rural. La aceste proiecte mai complexe apar elemente precum acoperișul ferestrele ușile, dar nu sunt la fel de pretențioase ca cele dintr-o locuință, iar materialele de construcții sunt mai puține și mai ieftine.
Exercițiul pe care îl faceți în urma finalizării acestor proiecte auxiliare o să vă lase cu anumite reflexe și cu o condiție fizică îmbunătățită. Sugerez să faceți proiectele auxiliare într-un an, iar după o analiză sinceră și imparțială a reușitelor sau eșecurilor realizate în acel an, să hotărâți dacă mai doriți să vă mai încumentați la construcția în regie proprie pentru proiectul de casă. Puteți avea mai multe proiecte auxiliare, precum o cămară subterană sau o clădire în care este amenajat un birou în curte. Orice experiență este binevenită și ajută mai mult ca o vorbă, un filmuleț sau un text.
Avantaje false când construiești o casă în regie proprie
Minciuna de sine este incredibil de periculoasă și poate distruge un proiect de la bun început. De aceea voi puncta trei avantaje pe care ni le spunem și repetăm noi datorită zvonurilor sau a unor presupuneri false. Un avantaj fals este un argument neadevărat sau improbabil. Primul avantaj fals are legătură cu timpul de terminare a proiectului. Deși pe șantier au loc o grămadă de întârzieri și de greșeli care duc și la mai multe întârzieri, o firmă care își face treaba va termina mai repede. Dacă o firmă cu zeci de angajați termină treaba în 8 luni, probabil că în regie proprie va dura 3 ani.
Un alt avantaj fals menționat de beneficiari atunci când o construcție în regie proprie ține de cost. În linii simple, o casă construită în regie proprie va costa mai mult ca una construită de către o firmă sau o echipă care au propriile utilaje, unelte și care construiesc după un sistem preferat de ei. Presupunând că sunt cu adevărat profesioniști și ca nu fac greșeli majore, niciodată nu poți să egalezi o firmă de construcții din cauza costului financiar, a timpul și a pierderilor generate în mod constant de lipsa de experiență pe care o poate avea un profesionist pe sectorul lui de competență.
În cele din urmă vreau să menționez avantajul fals care ține de executarea anumitor lucrări. Deși unele lucrări se pot duce la bun sfârșit mai bine din punct de vedere calitativ, altele au nevoie de mai mulți participanți calificați. Aici vreau să pomenesc despre turnarea, compactarea, vibrarea și finisarea betonului. Deși ajutorul de la rude și prieteni poate fi văzut ca un avantaj oricând, implicarea lor într-o sarcină așa de complicată și de solicitantă ar putea fi foarte dezavantajoasă. Turnarea betonului este o procedură grea, intensivă din punct de vedere fizic și prea rapidă.
Dezavantajele false când construiești o casă în regie proprie
Cel mai utilizat argument, care este un dezavantaj fals, poate fi legat de prețul materialelor de construcții. Auzim prin piață că firmele de construcții au acces la materiale mult mai ieftine ca cele din magazine și depozitele cu materiale de construcții. Prețul de achiziție a materialelor de construcții este cu 10-30% mai mic pentru firmele de construcții, dar această diferență este rar văzută de beneficiar în preț. În plus, firmele de construcții au și costuri de descărcare, manipulare, depozitare, reîncărcare, transport și bineînțeles, pierderi.
Un alt dezavantaj fals poate fi argumentat în jurul forței de muncă calificată sau a utilajelor. Spuneam că este bine să angajezi un profesionist pentru anumite segmente de proiect sau să închiriezi un utilaj pentru unele lucrări, dar acestea pot costa prea mult pentru proiectul tău. Distanța este cea care îl face pe dezavantaj să fie fals. Dacă profesionistul trebuie să parcurgă o distanță foarte lungă sau trebuie să plătească o cazare, nefiind disponibil local, atunci costul forței de muncă va fi foarte crescut. Același lucru este valabil pentru utilajele aduse de departe pentru o singură zi de lucru.
Ultimul dezavantaj fals pe care îl voi menționa are legătură cu calitatea în construcții. Adevărul este că firmele în construcții au două arme secrete. Primul este gletul și tencuiala, iar a doua este termoizolația. Din experiența mea vă pot spune că firmele de construcții ascund defecte uriașe în spatele acestor două suprafețe nestructurale. Dacă angajați un consultant care știe unde să se uite, o să vă dați seama că pereții nu sunt solizi, că instalațiile sunt cârpite, hidroizolația nu funcționează, iar punțile termice prin termoizolație sunt peste tot.