Puterea de cumpărare ne ajută să determinăm câtă casă ne permitem. Articolul s-ar fi putut numi și ”Câtă casă ne permite?” În România nu prea se cumpără după calitate, ci după zonă și număr de metri pătrați. De aceea cred că al doilea titlu s-ar fi potrivit la fel de bine. Acest calcul ne ajută să stabilim care este rata bancară maximă pe care ne-o permite pe termen lung. Exact aceleași cifre sunt utilizate și de bănci și au fost utilizate de mai bine de jumătate de secol.
În mod oficial, banca nu va pomeni de aceste cifre pentru că interesul comercial al băncii este să te îndatoreze cât mai mult posibil. Grad mare de îndatorare înseamnă risc. Riscul crescut duce la dobândă crescută, iar asta este muzică la urechile bancherilor. De aceea avem bancă centrală care impune un grad maxim de îndatorare. Încercați să vă concentrați mai puțin pe cât puteți împrumuta și mai mult pe cât puteți plăti confortabil.
Cum trebuie abordată o datorie pe termen lung?
Un credit imobiliar este un credit pe termen lung sau foarte lung, dar în general pe o perioadă de 30 de ani. Pe parcursul derularii creditului, pot interveni diverse situații neprevazute care să te în dificultate. Prin dificultate se înțelege că intri în incapacitate de plată sau că rata cântărește greu în viața ta. Nu mai ai bani pentru tine, nu reușești să mai vizitezi stomatologul, să mai pleci într-o vacanță sau să-ți permiți un automobil.
Nu neapărat datorii cauzate de credite imobiliare, ci datorii pe termen lung. Datoria pe termen lung poate fi văzută ca o oportunitate furată. Asumarea de datorii pe termen lung ne poate opri din dezvoltarea personală. Ne sunt luate o parte sau toate oportunitățile de a călătorii, de a ne schimba meseria când dorim sau de a exercita un grad de libertate în societate. Banca găsește o nevoie primordială, precum spațiul personal și o exploatează. Nu ai de ales.
Chiar și când ai reușit să accesezi un credit, te trezești într-o cutie de beton în care nu vrei să locuiești, prost construită pe o stradă noroioasă. Abordarea datoriei pe termen lung trebuie să fie foarte diferită, altfel riști stres și probleme emoționale pe care nu o să poți să le duci pe termen lung.
Cum să-mi administrez propriile fonduri lunare?
În momentul de față vreau să vă fac să înțelegeți cum s-a ajuns la cifrele care exprimă indicatorii putere de cumpărare și grad de îndatorare. În orice economie, trebuie să te limitezi la 1/3 din venitul tău pentru plata spațiului de locuit. Acest lucru înseamnă că totalul costurilor fixe pe termen lung care îți asigură spațiul de locuit nu trebuie să depășească 33% din venit. Dacă depășiți această cifră, eu vă garantez că la un moment sau altul veți avea probleme financiare. Vă garantez! Această cifră a fost determinată după un secol de creditare pe termen lung în Japonia, Europa și Statele Unite.
Sunt multe surse care vă explică această cifră, dar mulți nu o fac corect. Venitul tău este strict dependent de munca ta. Dacă nu te duci la muncă, aduci nu câștigi bani. Cifra de 33% trebuie să includă și transportul la locul de muncă. Prețul locuinței este deseori dependent de locație. Dacă poți merge pe jos la locul de muncă și nu înregistrezi un cost cu transportul, atunci poți să cheltui mai mult pe locuință. În medie se stabilește că ai voie să cheltui 5% din venitul mediu net cu transportul până la locul de muncă.
Cu celălalte două treimi a venitului tău o să finanțezi economii, activități personale, investiții, copii, educație, etc. Mai sus o să observați că am menționat de două ori noțiunea de transport până la locul de muncă. Deseori se confundă acest transport cu costul autovehiculului de teren pe care ți l-ai cumpărat pentru că ești iresponsabil și că nu știi să-ți administrezi fondurile. Nu trebuie să găsești motive pentru a cumpăra un produs de care nu ai nevoie. Acele cheltuieli intră la activăți personale. Nu are vreo legătură cu transportul la locul de muncă.
Cât din venitul meu pot pierde în favoarea băncii?
Prin vara anului trecut, Mugur Isărescu spunea că “Cei care au făcut credite pentru case au devenit prizonierii propriilor aspirații. Nu sunt robii băncilor.” El făcea referire la faptul că cei care au făcut credite, au ajuns să se îndatoreze prea mult. Oricum, cred că omul ăsta trebuie întrebat cât costă un litru de lapte. Pentru a evita intrarea în dificultatea pe care am menționat-o mai devreme trebuie să cheltuim maxim 28% din venitul total net. Asta înseamnă că dacă cumperi o locuință de unul singur și ai un venit net de 4000 de RON o să-ți permiți un cost total de maxim 1120 de RON.
La această sumă se mai poate adăuga suma de 5%, adică 200 de RON, dacă nu înregistrezi un cost cu transportul până la locul de muncă. Aceasta este îndatorarea pe termen lung și foarte lung. Vreau să subliniez acest lucru. O datorie la compania de telecomunicații pentru telefonul posh și abonamentul lunar este considerată o datorie pe termen lung. Teoretic, orice datorie care trebuie achitată într-un termen mai lung de 12 luni o să fie considerată datorie pe termen lung.
Faptul că vrei să cumperi telefonul nu știu care înseamă că îți permiți mai puțină casă. Suma de 1120 de RON + 200 RON, NU reprezintă rata bancară. Acestă sumă reprezintă costul total cu locuința. Aici sunt incluse următoarele: rata bancară, întreținerea, asigurarea locuinței, utilitățile, spațiul de parcare, telefonul fix și internetul, interfonul, fondul de rulment, gunoiul, taxe și impozite asociate spațiului locativ, etc. Evident că suma disponibilă se mărește când sunteți două persoane cu două venituri.
Care este puterea de cumpărare a românului?
Puterea de cumpărare a cetățeanului român este strict legată de venitul mediu net. Motivul pentru care vreau să vedem care este puterea de cumpărare a românului este legat de viteza de vânzare a unei locuințe. Sunt unii oameni care blochează resursele financiare într-o construcție. În primul rând, se apucă să construiască o clădire prea scumpă. Această clădire depășește cu mult puterea de cumpărare medie. Cu cât este mai scumpă cu atât scade probabilitatea de a vinde casa într-un termen rezonabil sau cu un preț rezonabil.
Venitul mediu net în România lui 2018 a fost de aproximativ 3000 de RON. Asta înseamnă că un cuplu își permite un cost total lunar cu locuința de maxim 1680 de RON sau aproximativ 350 de euro. Această sumă include și cheltuielile adiționale. Într-un articol viitor am să vă explic cât a plătit un român în medie pe utilități și costuri fixe lunare. Așa am determinat că rata lunară la bancă pe care românul cu venit mediu și-o permite este de 120 de euro pe persoană.
Cu alte cuvinte, respectând toate regulile pe care le-ați citit mai sus, un cuplu cu venitul mediu pe economie îți permite să acceseze un credit pentru suma de 48.000 de euro. Ei își permit să plătească o rată lunară de 240 euro pe lună. Sfatul meu este că construiți sau să cumpărați imobile cât mai aproape de această cifră. Chiar și dacă aveți un venit mai mare decât mediul net pe economie, atunci când doriți să vă vindeți locuința, nu înseamnă că o să găsiți cumpărători dispuși să plătească un preț corect în timp util.
Concluzia articolului, un sfat și o mică recapitulare
Informațiile pe care le-am transmis aici sunt complexe. Dacă nu înțelegeți din prima cele scrise, atunci încercați să recitiți articolul. Nu este neapărat un conținut pe care îl transmit des. Însă consider că sunt noțiuni pe care trebuie să le cunoașteți înainte de a porni la orice drum. Încercați să faceți un buget personal cu mai multe foi. Una din aceste foi o să fie pentru locuință, iar pe această foaie puteți să faceți un pic istoric al costurilor lunare.
Sfatul meu este să pregătiți acest istoric în timpul în care strângeți avansul pentru depozit. În acest fel o să știți cu un grad de certitudine mai mare cât o să puteți împrumuta în mod responsabil de la bancă. Urmarea informațiilor prezente în articol duc la o viață sănătoasă. De fapt duc și la o casnicie nederanjată de problemele financiare. Chiar și în cazul în care unul din soți îți pierde locul de muncă. Posibilitatea celuilalt de a acoperi temporar rata bancară este destul de reală. Chiar și dacă o face doar parțial. Sunt multe alte lucruri de spus despre acest subiect.
Unul din ele este faptul că o rată înscrisă în acei 28% are un factor de risc mic și asta înseamnă o dobândă mai mică pentru creditul tău. Nu discutăm doar de siguranță financiară, ci și de performanță financiară. Evident este util să căuți banca potrivită înainte să te bagi în acest gen de angajamente.