Unul din serviciile pe care eu le ofer este cel de consultanță în construcții. În discuțiile cu viitorii proprietari de construcții noi, observ că nu se înțelege prea clar niște sintagme utilizate foarte des în domeniul construcțiilor. Dezvoltatorii imobiliari și firmele de construcții utilizează trei termeni principali pentru a descrie situația construcției, pe care o vând sau o construiesc. Gândiți-vă la faptul că este vorba despre o etapă la care ajunge construcția. Termenul se poate utiliza indiferent de dezvoltator sau de planul casei, dar se utilizează în principal pentru locuințe.
Sintagmele despre care vorbesc sunt denumite „la roșu”, „la gri” și „la alb”. Le vom lua pe fiecare în parte și le vom descrie. Vom vedea care sunt elementele constructive finalizate pentru fiecare „etapă cromatică”. În cuvintele sintagmei sunt pomenite culori. Acestea exprimă aspectul exterior al fațadei, și nu sunt niște denumiri care să ajute prea mult la înțelegerea situației. De aceea scriu eu acest articol acum. Definirea are și un grad de eroare, mai ales dacă casa ta are un element mai puțin standard. De exemplu, o piscină sau un garaj la demisol.
Cum arată o construcție finalizată „la roșu”?
Termenul „la roșu” vine de la cărămidă și de la nuanța cărămizie a acesteia. Însă poți avea o casă „la roșu” chiar și în situația în care este construită din bolțari de beton. Ea nu va fi niciodată roșie, dar vom spune „la roșu” pentru că structura se află în acea etapă. Într-o structură terminată „la roșu”, vom aveam cinci elemente importante. Sunt terminate elementele structurale precum fundația, structura, zidăria și scările. O casă „la roșu” NU conține tâmplărie, adică uși și ferestre sau instalații de orice fel. O informație foarte importantă este cea legată de acoperiș.
Spuneam mai sus că acești termeni marchează etape în finalizarea construcției. O construcție nu poate fi considerată ca „finalizată” fără să aibă acoperiș. Deci nu poți să spui că ai o construcție finalizată „la roșu” și să nu ai acoperiș. Acoperișul este unui din acele elemente structurale. În lista noastră este elementul cu numărul cinci, iar prezențe lui este la fel de semnificativă ca a celorlalte. Casele vândute în acestă etapă sunt mai ieftine decât cele terminate „la alb”. Un pic mai jos vom vedea ce înseamnă acest „la alb”. Asta îți va permite achiziția unei structuri care stă în picioare.
Apoi părțile de „la gri” și „la alb” sunt mai puțin urgente pentru că ai un acoperiș deasupra capului. Există o mai mare flexibilitate prinvind alegerile, calitatea acestor alegeri, dar și un grad mai mare de libertate în adaptarea la nevoile şi cerinţele clientului. Presupunând că există un teren cu utilități, un studiul geotehnic și un proiect, va fi nevoie de aproimativ 50% din bugetul total al structurii pentru a finaliza structura „la roșu”. Dezavantajul acestei etape este că nu poți ocupa acea casă sau clădire. Practic, interiorul casei nu este departajată termic de exterior.
Ce înseamnă o clădire finalizată „la gri”?
Termenul de casă „la gri” este mai puțin utilizat ca cel „la roșu”. Există și un motiv pentru această afirmație. Pereții de compartimentare, adică cei nestructurali sunt construiți în timpul etapei „la gri” și uneori este un pic derutant pentru că ai impresia că ai terminat cu pereții și cu compartimentările. La finalul etapei vom obține niște pereți gri, pentru că toate materialele de tencuire și nivelare vor conține ciment în compoziție. Mai multe de jumătate din bani se duc pe manoperă. La această etapă contează mai mult profesionistul și mai puțin materialul.
Etapa „la gri” pornește după etapa „la roșu” și se referă la cablarea rețelor electrice, turnarea șapelor pe planșeu, montarea țevilor și efectuarea găurilor sau șanțurilor necesare pentru aceste instalații. Casa finalizată „la gri” include hidroizolația și termoizolația, indiferent că este cea exterioară sau interioară. Din punct de vedere a lucrărilor de construcții, acestă etapă este cea mai bănoasă. Dacă doriți să începeți lucrări de amenajări și construcții, puteți începe cu astfel de activități. Aici se vor cheltui cei mai mulți bani într-un timp relativ scurt. Tot aici se va obține și cea mai mare valoare pentru investiție, cel puțin privind din perspectiva clientului.
Dacă această etapă este făcută profesionist, atunci și o casă la roșu prost construită și strâmbă va putea fi făcută să arate destul de bine. Cam asta reprezintă succesul în imobiliare în România. Casele făcute și lăsate la roșu sunt construite și de un Gigel care nu știu să scrie și să citească, în timp ce etapa „la gri” are nevoie de electricieni, instalatori și zugravi care știu ce fac și care au experiență. Pentru unele proiecte mai complexe este nevoie și de noțiuni de instalare a unor produse tip sistem, precum încălzire în pardoseală sau rețeaua de cablare structurată.
Casa sau clădirea finalizată „la alb” sau „la gata”
Etapa și termenul „la alb” sau „la gata” face referire la alegeri personale. Pentru a ajunge la această etapă a construcției, se trece la terminarea instalațiilor electrice și sanitare prin montajul bateriilor, a prizelor și întrerupătoarelor electrice, a corpurilor de iluminat, a clanțelor și a caloriferelor. Acest pas se numește „la alb” pentru că include aplicarea finisajelor. Asta înseamnă aplicarea vopselelor lavabile, a tapetului, a greșiei și faianței, precum și a parchetului peste șapa turnată în faza „la gri”. Într-o casă „la gata”, te poți muta imediat după achiziție.
Din punct de vedere al procentului din buget, pentru a tranziționa de la etapa „casă la gri” la etapa „casă la gata” costă cel mai puțin dintre cele două menționate anterior. Spuneam că pentru a ajunge la punctul de casă „la roșu” aveam nevoie de 50% din buget. Pentru a ajunge la punctul de casă „la gri” aveam nevoie de 30-40% din buget, iar pentru a aduce construția „la gata” vom avea nevoie de 10-20% din buget. Acestea sunt niște procente bune pentru a construi o locuință cu un buget de construcție bine echilibrat.
Casa sau clădirea finalizată „la alb” sau „la gata” nu conține mobilă, deși s-ar putea să conțină o bucătărie sau un mobilier de baie care ține chiuveta. Această etapă permite beneficiarului să aleagă aspectele care pot fi personalizate. De exemplu, putem alege felul în care urmează să fie finalizată o suprafață, precum culoarea prizelor sau nuanța gresiei din baie. În această etapă sunt incluse și lucrările de amenajare a balcoanelor sau a teraselor circulabile. Unele case „la gata” au chiar și grădina un pic aranjată.
RELEvanța în mintea unui constructor
Pentru o persoană care construiește și care înțelege bine procesul de construcție și etapele, aceste termene sunt pur și simplu fără sens. Însă piața a creat niște puncte de ancoraj pentru a le fi mai ușor în conversații. Spun că nu are sens pentru că unele etape nu trebuie să se întâmple în această ordine. Sunt sigur că ați observat situații în care asfaltul de pe stradă a fost turnat, iar apoi el a trebuit să fie spart pentru a fi îngropară o țeavă de apă. Lucrurile nu sunt neapărat clare, dar am să vă ofer un exemplu concret pentru a mă face mai bine înțeles.
Să spunem că dorim să instalăm un bec pentru iluminatul extern pe fațada clădirii. Întrebarea este dacă amplasăm cablul între „la roșu” și „la gri” sau dacă pozăm cablul pe termoizolație după ce întreaga construcție este „la gata”. În situația asta, chiar dacă rețelele electrice se fac în faza de „la gri”, astfel de instalații se fac după ce construcția este gata. Nu se pune cablu sub termoizolație, chiar dacă acest cablu are siguranță sau termoizolația nu poate lua foc. În articolul 1n-cu3and – Cum să iluminezi o clădire pe exterior? voi explica acest procedeu un pic mai bine.