Susțin ideea că nu este o idee bună să investești în imobiliare în următorii ani și intenționez să argumente motivul pentru care spun asta. Vreau să avem o analiză care trece de păreri personale, speculații și interese. O să avem o analiză bazată pe cifre. În articolul Puterea de cumpărare a cumpărătorilor de locuințe? am explicat cât poate o persoană sau un cuplu să plătească pentru o locuință. Voi utiliza această putere de cumpărare pentru a demonstra faptul că nu are rost să-ți investești economiile în imobiliare și că nu are rost să-ți construiești o casă prea scumpă.
O să demonstrez faptul că nu ți se vor răsplăti aceste investiții și că cel mult va echivala un depozit bancar. Sunt și câteva excepții și vom discuta despre ele un pic mai jos.
Lipsa de interes imobiliar, pe termen lung, se va baza pe îmbătrânirea populației
La noi în țară nu o să putem vorbi despre o evoluție demografică. Nu am mai avut o rată de creștere pozitivă din anii 90, iar în ultimii 30 de ani, am pierdut în mod oficial 4 milioane de locuitori și suntem în cădere liberă. Vârsta medie a românului este de 42 de ani. Suntem salvați oarecum pentru că în anii 90 aveam o vârstă medie de doar 32 de ani. Populația medie a îmbătrânit rapid, dar am pornit de la o vârstă relativ scăzută. Toate spuse până acum sunt bazate pe cifre oficiale.
Realitatea este ceva mai sumbră pentru că la recensământ numărăm oameni care nu au mai dat de ani buni prin țară. Sunt milioane de oameni care au plecat la muncă în Uniunea Europeană și deși au buletin românesc, ei au și soț/soție din altă țară europeană și probabil că nu se vor mai întoarce niciodată. Pe internet se găsesc case în mediul rural cu prețuri de sub 30.000 de lei, aproximativ 6000 de euro. Motivul pentru un preț așa de mic pentru o casă în mediul rural este lipsa de condiții și infrastructură de acolo, dar și lipsa de interes pentru achiziția unui spațiu imobiliar.
Dacă aveau valoare, ele ar fi fost cumpărate pentru investiție, dar nu sunt cumpărate pentru că majoritatea satelor din teritoriu sunt sate fantomă. Unele nu mai au deloc locuitori. Cei de la electrica deconectează transformatorul electric pentru că nu mai este nici un consumator conectat. Țara noastră este părăsită de propria populație pe de-o parte, iar cea rămasă este prea bătrână pe de altă parte. Pentru achiziții imobiliare avem nevoie de populație dornică, cu putere de cumpărare și intenția de a locui în ele.
Lipsa de interes imobiliar, pe termen scurt, se bazează pe problemele de creditare
Uniunea Europeană are mari probleme de creditate. Cu alte cuvinte, băncile nu își mai trag propria greutate în ecomomie. Istoric vorbind, băncile europene și-au dat tot timpul cu stângul în dreptul. În România, în loc să acorde credite, băncile își duc existența prin taxe și comisioane, erodând în veniturile și investițiile românilor. Băncile au puterea de a ține pe loc o economie și o națiune. Ele pot sabota procesul de dezvoltare economică prin acordare de credite oamenilor care nu vor reuși și de ai sufoca financiar pe cei care pot reuși.
Acordarea de credite imobiliare pentru cei care nu doresc să investească, ci doar să parcheze banii într-un imobil nu va mai fi așa de ușor pe viitor. În 2018, prima bancă americană a intrat pe piața bancară din România. Creditorii europeni au început să se cace pe ei, literalmente. Imediat au început ofertele de genul credit doar cu buletinul în speranța că poate mai împușcă un credit pe ultima sută de metri. Fenomenul nu este simțit doar în România, ci în toată Uniunea Europeană.
În Germania, băncile comerciale au început să fuzioneze în speranța că vor putea rezista unei invazii americare pe piața de creditare. Abia acum vor realiza statele membre ce înseamnă să nu federalizezi. Pe internet o să tot găsiți articole de genul „vine următoarea criză în zona euro”. Nu vine nimic. A fost tot timpul aici. Băncile europene nu au făcut altceva în ultimul deceniu decât să se târască pe burtă. Au sperat că o să le meargă ca odinioară.
Împrumutații și bătrânii nu vor mai cumpăra locuințe de care nu au nevoie
Există două variante prin care vei reuși să mai faci un ban dintr-o investiție imobiliară. Prima este dacă îți construiești singur casa. Astfel ești scutit de costul chiriilor supraevaluate pe care cei care au investit prost în imobiliare încă le mai practică. Sunt obligați să practice aceste chirii pentru că altfel vor fi incapabili să mai plătească creditul. Mulți sunt la limită și situația a încetat de mult să mai fie o invertiție. Unii practică niște rate subvaluate, mai mici decât rata bancară, în speranța că lucrurile vor mai revenii acolo unde au fost vreodată.
A doua variantă este să construiești case de calitate în regie proprie cu o eficiență mare și cu un șantier bine pus la punct. Apoi să vinzi aceste case după puterea reală de cumpărare a românului cu venit mediu. Nu mai are rost să mai construiești case scumpe pe care potențialii cumpărători nu le pot cumpăra. Evident nu are rost să achiziționezi un apartament sau o vilă de la dezvoltator. Nu îți vei mai putea recupera niciodată banii.
Există o șansă reală de a dezvolta proiecte imobiliare în care potențialii cumpărători chiar doresc să locuiască. De un deceniu, dezvoltatorii imobiliari nu fac altceva decât să construiască cât mai prost posibil. Apoi Să taxeze cât mai mult posibil pentru ele în contextul în care mai toate achizițiile sunt purtătoare și de dobandă. Mulți clienți ajung să dea în plată imobilul sau să caute alternative prin care pot vinde un credit cuiva care dorește să preia osânda.
Rușii, chinezii și saudiții vor vinde proprietăți
Niște șocuri importante pe piața imobiliară din România, chiar dacă indirect, vor venii din afară. Rușii și saudiții au efectuat depozite enorme, ca urmare a vânzării de petrol și gaze. Acești bani au fost parcați în conturi străine. De prin 2008, creșterea economică a fost foarte lentă, investițiile au fost mai mult ca glumă, iar o partea foarte mare a acestor sume au ajuns în imobiliare. De aceea în Europa, piața este pur și simplu paralizată. Oamenii de rând nu mai pot cumpăra locuințe.
Vremurile s-au schimbat. Prețul petrolului a scăzut și China nu mai are posibilitățile de dezvoltare ca altă dată. Banii parcați în alte țări, mai ales în țările Uniunii Europene, vor fi retrași. Unii brusc, iar alții treptat. Aceste state iliberale nu doar că vor vinde casele, dar vor vinde și euro sau franc elvețian. Ușor, ușor o să vedeți o răsturnare de valori, nu doar a prețului în euro a caselor, dar și a valutei în sine. Figura asta s-a mai întâmplat în anii 80. Atunci a căzut guvernul comunist, s-a dezmembrat Uniunea Sovietică și au căzut ziduri.
Este posibil ca efectul de polarizare între mediul rural și cel urban să se inverseze, cel puțin într-o anumită măsură. Un alt aspect este războiul. La 600 de Km de granița țării este un război. De 6 ani ucrainienii sunt într-un război cu RusiaCuGagulă. 600 de Km nu înseamnă așa de mult. Încercați să vă faceți case care să se încadreze în acei 20.000 de Euro din polița PAD, sau polița obligatorie de asigurare a locuinței.
Primul link este mort 🙁