Majoritatea clădirilor urbane din România sunt construite din prefabricate din beton armat. Clădirile construite din prefabricate de beton armat sunt ieftine și accesibile populației. Nu vorbesc doar despre structura de rezistență, ci și despre instalații și utilități. În ciuda faptului că au elemente structurale de înaltă performanță, ele nu au o durată de viață prea mare. Pe la noi, primele blocuri de locuințe construite din beton armat prefabricat au fost construite prin anii 50 și am continuat așa până în anii 90.
Clădirile din prefabricate de beton armat au o durată de viață de 50 de ani. V-am mai spus asta și cu alte ocazii, dar vreau să repet pentru că văd cum lumea continuă să achiziționeze clădiri vechi la prețuri exagerat de mari. Aș vrea să vă ajut să vedeți realitatea mai clar, explicând ce înseamnă această durată de viață și cum se ajunge în situația în care unele din ele stau în picioare chiar și 20-30 de ani în plus. În ultimul rând vom discuta despre instalații și despre costurile pe care trebuie să le suporți atunci când dorești să renovezi un apartament vechi de la zero.
Ce cred oamenii despre clădirile vechi construite în comunism?
Vorbeam cu un consilier imobiliar care înțelegea problema. El îi sfătuia pe cumpărători să nu cumpere apartamente în blocuri vechi din București sau Iași. Unul din lucrurile pe care le spunea potențialilor clienți era că ”sunt probleme structurale cu acel bloc”. Eu știind că problema era de fapt vârsta clădirii l-am întrebat de ce face acest lucru, în acel fel. El mi-a explicat că potențialilor cumpărători oricum nu le pasă pentru că au impresia că vor fi bătrâni până atunci și că nu vor prinde momentul în care clădirea se va prăbuși.
Nu l-am crezut atunci, dar m-am lămurit mai târziu. Eu știu că Uniunea Europeană a furat toate resursele umane competente, fără șansa de a mai exista cale de întoarcere. Asta însemnă că blocurile noi sunt construite cu o lipsă de calitate absolut grosolană. Însă punctul meu de vedere este că și cu o calitate scăzută a construcțiilor noi, integritatea lor structurală poate fi mai mare decât a celor vechi construite înainte de 1977. Este mai bine, din orice considerent, să cumperi o locuință într-un bloc nou.
Eu scriu acest articol pentru că primesc prea multe cereri de ajutor pentru probleme structurale. Mulți cititori îmi spun că încearcă să-și renoveze apartamentul, dar că structura de rezistență este plină de fisuri, nisipări ale suprafețelor de beton și armătură expusă. Eu întreb unde este localizat imobilul ca să văd considerentele seismice, iar ei se feresc să-mi spună, de frica unei buline roșii pe clădirea apartamentului. Evident realizează că trebuie să scape de apartament cât mai repede posibil. De aici îmi vine ideea că poate nu le-a fost exprimată problema.
De la blocul comunist, la ansamblul rezidențial
Pe lângă riscul să cazi cu întregul bloc în timp ce dormi, există un risc ceva mai activ și permanent. Aici mă refer la riscurile financiare. Toate locuințele din România sunt supraevaluate. Cred că toată criza cu COVID-19 și colapsul economic care va urmă, într-o oarecare măsură, o să efectueze o corecție puternică. Prietenul meu care este consilier imobiliar spune tot timpul că prețurile sunt în creștere. L-am sunat așa, ca să sucesc cuțitul în rană, și l-am întrebat cu cât credere că vor crește prețurile în următorul deceniu. A râs! Am râs amândoi, ca proștii, vreo 20 de minute. Mi-a prins bine!
Partea proastă este că un cumpărător va cumpăra un apartament cu 150.000 RON până la 300.000 RON. Acela este prețul apartamentului, nu a întregului credit ipotecar. Pentru un întreg credit va plăti aproximativ… dublu. Problema blocului comunist este că apartamentele sunt mici, clădirile sunt înghesuite, iar arhitectura rece și deprimantă. Ansamblurile rezidențiale noi îmbunătățesc o parte a acestor probleme, dar nu cu mult. Blocurile noi sunt clădiri turnate, adică sunt construite din beton monolit cu cadre și stâlpi.
Aceste cadre de beton armat sunt apoi umplute cu beton celular ușor sau cu cărămidă cu goluri. Elementele din betonul prefabricat au o calitate mai bună, însă ele sunt de regulă foarte subțiri și conecatate doar în câteva puncte. Deși elementele prefabricate au o calitate mai bună decât betonul monolit, o clădire cu turnare monolită va putea fi mai longevivă. Evident depinde de foarte multe lucruri și se poate greși grav. Am văzut niște șantiere unde stâlpii parterului s-au strivit încă din fața de construcție, puteți observa ”calitatea” clădirii de mai sus, o clădire din București, Vitan.
Schimbarea instalațiilor dintr-un apartament vechi
Când fac referire la instalații, mă refer la țevile de termoficare, țevile de alimentare cu apă, panoul de siguranțe și circuitele electrice, cablurile de internet și TV, dar și la unele pregătiri pentru ventilație și aer condiționat. Am putea să mai adăugăm încălzirea sub pardoseală, dar prefer să spun că este o adiție, nu un schimb. Tradițional vorbind, apartamentele comuniste nu au fost echipate cu încălzire sub pardoseală. Privind la toate instalațiile astea, cred că este suficient să spun că există niște provocări și secțiuni dificile.
Partea cea mai dificilă este legată de faptul că trăiești într-un apartament. Adică ai vecini care pot să fie necooperanți sau care poate nu dorește să suporte partea lor de costuri atunci când dorești să schimbi sau să izolezi țevile. Rețeaua electrică este un pic mai simplă. Însă și aceea este în spațiul pe care îl deții doar până la un moment dat. Unele proiecte rezidențiale au fost proiectate mai bine, iar utilitățile de orice fel, vor intra în spațiul apartamentului prin spațiul comun, nu prin apartamentul altora. Așa au rezolvat comuniștii multe probleme legate de cost și de accesibilitate.
Achiziția unui apartament într-o construcție nouă nu înseamnă că instalațiile sunt bune. Însă înseamnă că poate ai access la ele și că poate reușești să achiziționezi un apartament cu instalații bine construite. Buna construcție a unei instalații poate înseamna trecerea conductorilor electrici prin țevi, îngroparea corectă și termoizolarea țevilor, existența unei rețele de date, etc. Având cunoștiințele sau experiența de a inspecta corect un apartament, te poate ajuta să economisești până la 100.000 RON. Cam atât costă să reconstruiești instalații de calitate într-un apartament de 3 camere.