Majoritatea clădirilor urbane din România sunt construite din prefabricate din beton armat. Clădirile construite din prefabricate de beton armat sunt ieftine și accesibile populației. Nu vorbesc doar despre structura de rezistență, ci și despre instalații și utilități. În ciuda faptului că au elemente structurale de înaltă performanță, ele nu au o durată de viață prea mare. Pe la noi, primele blocuri de locuințe construite din beton armat prefabricat au fost construite prin anii 50 și am continuat așa până în anii 90.
Clădirile din prefabricate de beton armat au o durată de viață de 50 de ani. V-am mai spus asta și cu alte ocazii, dar vreau să repet pentru că văd cum lumea continuă să achiziționeze clădiri vechi la prețuri exagerat de mari. Aș vrea să vă ajut să vedeți realitatea mai clar, explicând ce înseamnă această durată de viață și cum se ajunge în situația în care unele din ele stau în picioare chiar și 20-30 de ani în plus. În ultimul rând voi explica- despre instalații și despre costurile pe care trebuie să le suporți atunci când dorești să renovezi un apartament vechi de la zero.
Ce cred oamenii despre clădirile vechi construite în comunism?
Vorbeam cu un consilier imobiliar care înțelegea problema. El îi sfătuia pe cumpărători să nu cumpere apartamente în blocuri vechi din București sau Iași. Unul din lucrurile pe care le spunea potențialilor clienți era că ”sunt probleme structurale cu acel bloc”. Eu știind că problema era de fapt vârsta clădirii l-am întrebat de ce face acest lucru, în acel fel. El mi-a explicat că potențialilor cumpărători oricum nu le pasă pentru că au impresia că vor fi bătrâni până atunci și că nu vor prinde momentul în care clădirea se va prăbuși.
Nu l-am crezut atunci, dar m-am lămurit mai târziu. Eu știu că Uniunea Europeană a furat toate resursele umane competente, fără șansa de a mai exista cale de întoarcere. Asta însemnă că blocurile noi sunt construite cu o lipsă de calitate absolut grosolană. Însă punctul meu de vedere este că și cu o calitate scăzută a construcțiilor noi, integritatea lor structurală poate fi mai mare decât a celor vechi construite înainte de 1977. Este mai bine, din orice considerent, să cumperi o locuință într-un bloc nou.
Eu scriu acest articol pentru că primesc prea multe cereri de ajutor pentru probleme structurale. Mulți cititori îmi spun că încearcă să-și renoveze apartamentul, dar că structura de rezistență este plină de fisuri, nisipări ale suprafețelor de beton și armătură expusă. Eu întreb unde este localizat imobilul ca să văd considerentele seismice, iar ei se feresc să-mi spună, de frica unei buline roșii pe clădirea apartamentului. Evident realizează că trebuie să scape de apartament cât mai repede posibil. De aici îmi vine ideea că poate nu le-a fost explicată problema.
De la blocul comunist, la ansamblul rezidențial
Pe lângă riscul să cazi cu întregul bloc în timp ce dormi, există un risc ceva mai activ și permanent. Aici mă refer la riscurile financiare. Toate locuințele din România sunt supraevaluate. Cred că toată criza cu COVID-19 și colapsul economic care va urmă, într-o oarecare măsură, o să efectueze o corecție puternică. Prietenul meu care este consilier imobiliar spune tot timpul că prețurile sunt în creștere. L-am sunat așa, ca să sucesc cuțitul în rană, și l-am întrebat cu cât credere că vor crește prețurile în următorul deceniu? A râs! Am râs amândoi, ca proștii, vreo 20 de minute. Mi-a prins bine!
Partea proastă este că un cumpărător va cumpăra un apartament cu 150.000 RON până la 300.000 RON. Acela este prețul apartamentului, nu a întregului credit ipotecar. Pentru un întreg credit va plăti aproximativ… dublu. Problema blocului comunist este că apartamentele sunt mici, clădirile sunt înghesuite, iar arhitectura rece și deprimantă. Ansamblurile rezidențiale noi îmbunătățesc o parte a acestor probleme, dar nu cu mult. Blocurile noi sunt clădiri turnate, adică sunt construite din beton monolit cu cadre și stâlpi.
Aceste cadre de beton armat sunt apoi umplute cu beton celular ușor sau cu cărămidă cu goluri. Elementele din betonul prefabricat au o calitate mai bună, însă ele sunt de regulă foarte subțiri și conectate doar în câteva puncte. Deși elementele prefabricate au o calitate mai bună decât betonul monolit, o clădire cu turnare monolită va putea fi mai longevivă. Evident depinde de foarte multe lucruri și se poate greși grav. Am văzut niște șantiere unde stâlpii parterului s-au strivit încă din fața de construcție, puteți observa ”calitatea” clădirii de mai sus, o clădire din București, Vitan.
Schimbarea instalațiilor dintr-un apartament vechi
Când fac referire la instalații, mă refer la țevile de termoficare, țevile de alimentare cu apă, panoul de siguranțe și circuitele electrice, cablurile de internet și TV, dar și la unele pregătiri pentru ventilație și aer condiționat. Am putea să mai adăugăm încălzirea sub pardoseală, dar prefer să spun că este o adiție, nu un schimb. Tradițional vorbind, apartamentele comuniste nu au fost echipate cu încălzire sub pardoseală. Privind la toate instalațiile astea, cred că este suficient să spun că există niște provocări și secțiuni dificile.
Partea cea mai dificilă este legată de faptul că trăiești într-un apartament. Adică ai vecini care pot să fie necooperanți sau care poate nu doresc să suporte partea lor de costuri atunci când tu dorești să schimbi sau să izolezi țevile. Rețeaua electrică este un pic mai simplă. Însă și aceea este în spațiul pe care îl deții doar până la un moment dat. Unele proiecte rezidențiale au fost proiectate mai bine, iar utilitățile de orice fel, vor intra în spațiul apartamentului prin spațiul comun, nu prin apartamentul altora. Așa au rezolvat comuniștii multe probleme legate de cost și de accesibilitate.
Achiziția unui apartament într-o construcție nouă nu înseamnă că instalațiile sunt bune. Însă înseamnă că poate ai access la ele și că poate reușești să achiziționezi un apartament cu instalații bine construite. Buna construcție a unei instalații poate înseamna trecerea conductorilor electrici prin țevi, îngroparea corectă și termoizolarea țevilor, existența unei rețele de date, etc. Având cunoștiințele sau experiența de a inspecta corect un apartament, te poate ajuta să economisești până la 100.000 RON. Cam atât costă să reconstruiești instalații de calitate într-un apartament de 3 camere.
Legea 260 din 2008 și asigurarea OBLIGATORIE a locuințelor
Pe stat nu îl interesează dacă îți cade casa și rămâi în stradă. Însă dacă un număr foarte mare de oameni ajung în stradă, statul începe să devină interesat. Pentru că sunt conștienți de starea clădirilor construite în perioada comunistă, au pus la punct un fond de asigurare de locuințe, pentru a putea porni ulterior un proiect de anvergură pentru viitorii refugiați. Cel puțin pentru cei care supraviețuiesc. În această lege sunt definite două tipuri de locuințe, A și B. Asigurarea are o valoare de 20.000 euro, pentru fiecare locuință de tip A și de 10.000 euro, pentru fiecare locuință de tip B.
Blocurile sunt locuințele tip A, ele sunt definite ca fiind construcții cu structură de rezistență din beton armat, metal, lemn sau cu pereți exteriori din piatră, cărămidă arsă, lemn sau din orice alte materiale rezultate în urma unui tratament termic sau chimic. Locuințele tip B sunt construcții cu pereți exteriori din cărămidă nearsă sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic sau chimic. Am putea spune că este vorbă de o casă bătrânească, la țară.
Această lege era necesară. În cazul unui cutremur vom avea un număr foarte mare de oameni fără locuințe. Suma de 20.000 de euro, echivalent în lei, are rolul de a pune un acoperiș deasupra capului, nu de a-ți înlocui casa pierdută și bunurile din ea. O să fie cea mai ieftină casă sau apartament pe care ți-l poți imagina. Prin acest sistem de asigurări, statul, cel puțin teoretic, se apără de pericolele unui dezastru financiar, al unui exod, sau a unei noi revoluții, după cutremur.
Bună ziua, blocurile din Colentina, zona Raul Colentina, de 4 și 8 etaje, din prefabricate, în opinia dvs rezista la un posibil cutremur ca cel din 1977? Mulțumesc
Bună Dana. Nu vor rezista și asta-i valabil cu majoritatea construcțiilor din Bucuresti. În 2008 s-a introdus legea 260. Această lege îi obliga pe toți proprietarii să își asigure locuințele. Instituțiile statului au înțeles că nu pot face mare lucru în cazul unui cutremul. Era nevoie de un fond pentru locuințe de necesitate construite la scară largă. Un pericol mai direct ca un cutremul este o explozie de gaze.
Bună seara! Dar blocurile turn din parcul Beller (1963 – monolit), ar rezista unui cutremur similar celui din 1977?
Va mulțumesc
Bună Adriana, Mi se pare o întrebare foarte bună. Tatăl meu mă ducea des acolo, la acel tobogan din beton. Eu eram mic și toboganul era mare și înalt. Îmi amintesc cu plăcere momentele alea și îmi mai amintesc că erau 6 blocuri. Îmi plăcea să număr stâlpii, blocurile, băncile. Îmi mai amintesc că era o zonă foarte scumpă. M-am uitat un pic pe internet și am observat că prețurile sunt de la 150.000 Euro, în sus. Nu cred că ar rezista unui cutremul ca cel din 1977, dar nici nu cred că ar cădea la pământ. Avantajul blocurilor turn este că dacă pică unul, celelalte rămân. Se întâmplă foarte rar să se încline, să se răstoarne și să se izbească în celelalte clădiri. Faptul că nu cad la pământ, nu înseamnă că o să mai poți locui în acea clădire. Paguba ar fi destul de mare, iar apartamentul ar putea să devină invandabil ulterior. Dezavantajul blocurilor turn este că nu sunt prea rezistente la cutremure. Clădirile prea lungi, prea înalte și prea întinse, nu rezistă cutremurelor. Gândiți-vă că acest bloc a fost construit înainte să se înăsprească standardul comunist, dacă spuneți că a fost construit în 1963. Și mai gândiți-vă că deja a prins un cutremur mare. Betonul este fisurat, armătura este expusă și au trecut aproape 60 de ani de HomoBormașinus și renovări ad-hoc peste acele clădiri. Au fost termoizolate? Dacă da, cu câte găuri s-au perforat pereții în plus?
Bună seara! Dar blocurile de pe Calea 13 Septembrie facute pentru armata si politie (1983), ar rezista unui cutremur similar celui din 1977?
Va mulțumesc
Bună Corina. Pe 13 Septembrie sunt fel de fel de blocuri. Sunt unele la bulevard, cu o structură specială, mai mult din monolit și mai puțin din prefabricat. Le găsim și pe Bulevardul Unirii. Apoi sunt cele amplasate între intersecția cu Sebastian și intersecția cu Drumul Sării, cele turn. Și acealea sunt de o calitate foarte bună. Cele spre Ion Barbu sunt mai de proastă calitate, cele spre Rahova nu, dar sunt multe excepții. Din nefericire, am fost elev la Liceul Ștefan Odobleja și știu bine zona. Acolo sau construit niște blocuri cu 4-5 etaje, după 2005, de bună calitate, din cărămidă plină și beton armat. Acelea sunt chiar valoroase. Depinde de clădirea individuală, dacă îmi aduc bine aminte, sunt destule tasări inegale la unele din clădiri, de la atât săpat și spart și apoi au venit termoizolațiile care au ascuns fisurile și starea de degradare a elementelor din beton, dar vor reapărea semnele destul de curând.
Buna ziua!
Imi puteti spune va rog, cele 3 blocuri construite in spatele Guvernului prin anii 1990 – 1992 (paralel cu pasajul Victoriei), situate inspre Iancu de Hunedoara, sunt rezistente la un cutremur puternic? Multumesc.
Bună Simona. „Cele trei blocuri” sunt grupate în două corpuri. Acele blocuri sunt super, iar aici mă refer la cele până în Liceul Tonița. Sunt două corpuri de blocuri. Însa acele blocuri au o problemă, ele stând pe sol. Nu există o pilonare a fundației, iar dacă acel pasaj ar suferi transformări neasistate, atunci blocul va cădea în direcția pasajului. Totul depinde de primărie și de cheltuielile publice care se fac în zona. Asta pe partea cu liceul Tonița, pe partea cealaltă, cred că este diferit, fundații mai adânci și blocuri mai înalte. Cred eu că sunt mai puțin dependente de sănătatea pasajului. În 2010-2011, se repara Pasajul Victoria din cauza problemelor structurale. Însă din câte știu eu, existau probleme structurale în partea de Nicolae Titulescu, nu la ieșirea spre Iancu de Hunedoara. S-au aplicat niște pereți cortină care maschează starea de sănătate a betonului și nu pot să vă spun exact ce se întâmplă cu acel pasaj. De exemplu, Palatul Victoria are fundație adâncă, buncăr subteran de adâncime și nu are astfel de probleme, dar blocurile de lângă au fundație continuă sub ziduri, de mică adâncime, poate 5 metri. Privind lucrurile din altă perspectivă, în caz de război și bombardament, pasajul și Palatul Victoria vor fi ținte evindente. Traiectoria balistică a artileriei moderne ieftine este de 30 de km, asta înseamnă ca dacă „cineva” (ca să nu zică vreunul că am ceva cu rușii sau cu turcii) trage din zona Snagov, poate să lovescă zona chiar lejer, cu un obuj de artilerie de 250 dolari. Bombardamentul cu obuze nu este o știință prea precisă, este un splash așa… zonal.
Va multumesc mult pentru raspuns si informatiile la care chiar nu m-as fi gandit vreodata (referitoare la caz de razboi sau bombardamente). Asa este, tin minte ca au fost niste lucrari la Pasajul Victoriei acum ceva ani.
In cazul meu este vorba despre blocul situat pe strada Argentina, bloc in care locuiesc parintii mei de cand s-a dat in folosinta imobilul, in 1992. Eu locuiesc intr-un bloc din Militari, construit prin 1965, bloc din caramida, de 9 etaje, cu 5 scari, bloc situat intr-o zona linistita, nu la bulevardul Iuliu Maniu.
Pentru viitor, ca o parere personala si avand cunostinte in domeniu, dvs. in care ati locui intre cele doua variante? Multumesc.
Buna ziua,
Am si eu 2 intrebari. Cele de pe strada Barca/Focsani din Rahova construite dupa 1980 (gen bloc drept 24x14m) credeti ca ar rezista la un cutremur major?
Si mai este o serie de blocuri cu 8 etaje in zona Drumul Taberei, strada Chilia Veche nr.7A (cred ca blocurile sunt B11 daca nu ma insel), care am inteles ca ar fi fost construite din panouri prefabricate, insa exista speculatii cum ca ar fi defapt bloc cu diafragme. Care este parerea dvs?
Nu am timp să vă fac o analiză, dar m-a amuzat exprimarea „un cutremur major”. Blocurile din toată țara, se cojesc de beton, se tasează inegal, au nevoi de consolidări, primesc buline. Toate astea fără un cutremur. Ce credeți că se va întâmpla în cazul unui cutremur cu toate clădirile alea construite după revoluție după ureche. Oamenii au impresia că dacă clădirea lor nu cade, atunci viața lor nu va fi afectată. Se uită de scurgerile de gaze, defectarea canalizării și a rețelelor electrice, pierderea autovehiculelor personale, dispariția podurilor și a pasajelor. În caz de „un cutremur major”, viața tuturor se va schimba semnificativ. Nu mai are rost să vă mai gândiți la valoarea imobiliară a investiției făcute.
Buna ziua,
Sunt pe cale sa achizitionez in Bucuresti un apartament cu 4 etaje langa parcul I.O.R. construit pare-se in 1965. Pretul apartamentului mi se pare insa mult prea mare gandindu-ma la vechimea instalatiei sanitare si electrice. As vrea sa nu risc sa raman fara casa la un cutremur nici macar major. Ma sfatuiti sa cumpar un apartament atat de vechi? Va multumesc. Foarte interesant articolul.
Eu personal nu aș cumpăra un apartament sau clădire construită înainte de 1977. Punct. Pe lângă faptul că au trecut 55 de ani peste acel bloc, adică peste perioada de exploatare a unei clădiri de locuințe din beton armat, acel bloc a fost construit înainte de 1977, în București, o zonă predispusă la cutremure. Oamenii inconștienți plătesc 90-100.000 de euro pe astfel de apartemente, iar unii mai accesează și credite. Probabil că se gândesc că dacă vine cutremurul, ori mor, ori cade blocul și garanția creditului este pe clădirea care cade. Însă sunt și alte aspecte în funcție de viața ta personală, familia, lucrurile personale și toate investițiile pe care le faci atunci când amenajezi un apartament.
Buna dimineaţa!
Ce parere aveți despre blocurile care se construiesc in Constanța pe nivel de 4 etaje din caramida?
Aceste blocuri au termen de finalizare peste 1 an.
Credeti ca vor rezista la un cutremur mai mare si minim 50 ani?
Bună dimineața Alexandra. Blocurile noi nu se mai construiesc doar cu cărămidă, ci pe o structură din cadre de beton armat, cu pereți construiți în cadrele de beton armat, din cărămidă. Clădirile din cărămidă plină au un cost mult prea mare, un timp de execuție mult prea mare și nu sunt viabile economic, mai ales pentru un dezvoltator imobiliar. De fapt, nici măcar casele unifamiliale sau duplexurile, nu se mai construiesc doar cu cărămidă dacă au etaj, mansardă sau subsol/demisol. Este vorba de aceleași considerente financiare. Zidăria este o tehnologie veche și ineficientă pentru majoritatea construcțiilor rezidențiale, iar asta dacă reușești să găsești un cărămidar sau 20 de cărămidari care chiar știu ce fac. Cât despre cutremure, Constanța este într-o zonă seismică prea slabă pentru a crea griji. În schimb, mi-aș face griji în privința rachetelor turcești sau rusești care ar putea ataca orașul în următorul deceniu.
Buna ziua! Despre zona Vitanul Nou/ Nerva Traian ce parere aveti? Blocurile din prefabricate de 4 sau 8 etaje terminate in 86-92 si cele monolit de pe bulevardul Nerva Traian. Multumesc!
Salut Cosmin. Cunosc zona foarte bine pentru că acolo locuiesc părinții mei și pentru că am găurit la blocurile acelea prin primii mei ani de viață ca adult :D. Sunt poate cele mai bune blocuri construite în momentul actual la noi în țară. Cele de pe Nerva Traian, Unirii, Octavian Goga și Calea Vitan, Mircea Vodă sunt poate cele mai recomandate blocuri din capitală din considerente structurale. Sunt câteva excepții, iar aici mă refer la cele de garsoniere de 10 etaje, le pe găsi pe acolo printre blocuri.
Printre blocurile stradale de pe Nerva Traian, Unirii, Goga, vecine cu blocurile de garsoniere de 10 etaje, sunt și niște blocuri din plăci de 8 etaje, care doar pe Calea Vitan sunt chiar la bulevard. În rest sunt de obicei în planul doi. Un proiect comun în multe alte cartiere, construite cam de la mijlocul anilor ’80. Le încadrați și pe acelea în acceași categorie de “blocuri recomandate” din considerente structurale? Mulțumesc!
Salut Marcel, în principiu nu. Mai ales pe cele care au avut fundații vecine cu acele case vechi. Printre acele blocuri sunt foarte multe case boierești, locuite acum de romi. Structural ele au fost foarte bine odată, însă din cauza săpăturile și a fundațiilor nu prea adânci (cam 4 metri din câte îmi amintesc) o să observăm tasări, mai ales că multe din aceste blocuri erau în grupuri, aceste grupuri nu s-au terminat toate. O să vezi „goluri” prin tot cartierul, chiar scări de bloc absolut nelipite de ceva. Alea trebuiau să facă parte dintr-un grup de clădiri. Cât despre casele boierești cu pivniță, uneori au fundații mai adânci ca blocurile și pe măsură ce se prăbușesc, solul merge în golurile alea. O să poți observa și asfaltul care se scufundă pe alocuri. Însă nu este o regulă, eu îmi dau seama după tasări și tavanele apartamentelor nerenovate de curând.
Buna ziua, am achizitionat un apartament intr-un bloc cu patru etaje, reabilitat, din 1976, etaj 2/4, zona strada Moldovița 13, Emil Racovita, Bucuresti sector 4. Ce parere aveti despre acest tip de blocuri? Cu respect!
Salut Daniel, nu știu ce să zic. Blocurile alea arătau groaznic înainte de reabilitare, erau fisuri și în plăcile de prefabricat, nu doar la încheieturi. Reabilitarea ascunde multe. Eu trecut 45 de ani peste acea structură, un cutremur major și o perioadă în care nu au fost întreținute. Avantajul este că nu ai trafic greu pe acolo. Pe Aleea Moldovița vei avea niște blocuri mansardate, adică s-a construit niște mansarde pe blocurile vechi. O să poți vedea cât de deteriorate sunt blocurile după câțiva ani de la renovare. În orice caz, cele de 4 etaje stau ceva mai bine decât cele de 10 etaje de pe aceeași stradă. Când zici reabilitat, spune reabilitat termic. Nu reabilitat, că nu e reabilitat și structural, din punct de vedere a instalațiilor de apă și a celor electrice, etc.
Bună seara! Am achiziționat un apartament într-un bloc din 1972, pe structură de cadre din beton armat umplute cu cărămidă și pereți interiori din beton armat (probabil monolit). Apartamentele au fost destinate încă de la darea în folosință a blocului pentru a servi drept proprietate personală, astfel că toți locatarii le-au cumpărat la vremea respectivă . Blocul e cu regim de înălțime p+4 cu câte două apartamente pe etaj în Bacău. Ce părere aveți despre astfel de blocuri? Vă mulțumesc.
Salut Ștefan. Am avut o conversație similară de curând. Blocurile cu pereți interiori structurali sunt mai bune din punct de vedere seismic, răspund mai bine la încărcări, iar grinzile și stâlpii sunt mai puțin enervante în decorul interior. Pe de altă parte, opusul, adică clădirile turn cu grinzi și stâlpi de beton armat au avantaje la explozii. Acolo, pereții nestructurali sunt aruncați pe fereastră, iar structura rămâne în picioare. Cele cu pereți interiori structurali sunt mai ieftine și sunt construite cu tehnologie de diafragmă de beton. Apartamentul personal este construit cu grinzi și stâlpi. Îmi plac pentru că am libertate totală de reamenajare a spațiului. Apartamentul părinților, unde am copilărit, este pe diafragmă de beton, iar reamenajarea funcțională a spațiului este imposibilă. Depinde ce cauți de la un apartament. Eu am ales libertate, nu siguranță.