În ultimul timp am tot avut discuții despre soluții de creditare utilizate pentru construcția unei locuințe. Discuțiile se construiau în jurul creditelor neperformante și a caselor de vis care ajung în mâinile altora. Am tot vorbit despre cum să-ți construiești o casă. Acum aș vrea să explic și cum să o finanțezi responsabil. Aici este vorba despre o casă pe propriul pământ și nu un apartament într-o clădire comună. Pentru mulți împrumutați sau dornici a fost mult mai convenabil să plănuiască construcția propriei case decât să cumpere un apartament într-un bloc de locuințe. Pot să spun că susțin acest raționament.
Încerc să vă ajut să înțelegeți și să plănuiți un pic înainte. Vom trece și prin riscurile și oportunitățile care apar într-un astfel de proiect propriu. Am scris mai multe articole și le-am încadrat la categoria financiar pentru că trateaza ideea de buget. Bugetarea și finanțarea corectă a unui imobil este o chestiune enorm de importantă. Degeaba construiești o casă care nu ajunge să fie niciodată terminată. Alternativ ea poate ajunge pe mâna băncilor, fără să apuci vreodată să locuiești în ea. Ar fi ceva mai șocant comparativ cu pierderea unui bloc-coteț.
Cât ar trebui să vă împrumutați sau să vă îndatorați?
Înainte de a vă sfătui la credite pentru construcție, vreau să vă ofer un fel de cuvânt înainte. Sincer, poate că aceasta este cea mai valoroasă informație din tot articolul. Încercați să țineți minte de suma de 28% din venit. Acest 28% reprezintă 28% din veniturile tale permanente. Mă voi raporta la anul 2017 pentru salariul mediu pe economie net. În 2017 salariul pe economie net este de 530 de Euro. 28% din această sumă înseamnă 148,4 Euro. Asta înseamnă că dacă ești o persoană singură și dorești să construiești sau să cumperi o locuință pentru tine, atunci este bine ca rata ta să nu depășească suma de 148,4 Euro.
Dacă ai o relație legală, deci ești căsătorit și alegi să cumperi împreună cu partenerul/partenera o locuință, acestă rată se poate dubla. Probabil că o să vă gândiți că voi în particular aveți un salariu mai mare și că meritați mai mult. Vreau să vă spun că viața este plină de surprize, iar creditul pentru locuință este un angajament pe termen foarte lung. Probabil că nu o să aveți același salariu timp de 30 de ani. El poate ajunge să fie mai mare, caz în care nu va fi o problemă. În cazul în care el va fi mai mic, atunci chiar că va fi o problemă pentru că riscați să vă pierdeți casa construită.
Casa construită în regie proprie generează un atașament emoțional mai mare decât un apartament achiziționat de la un nene. 148,4 euro ar însemnă că un român singur își permite o casă de aproximativ de 30.000 de euro. Și că un cuplu își permit o casă de aproximativ 60.000 de euro. Mulți dezvoltatori imobiliari construiesc apartamente și garsoaniere fix pe aceste bugete. Ei știu că sunt sume ce pot fi accesate în masă de populație. Cu altă ocazie vă explicam Care este puterea de cumpărare, când vine vorba de spațiu rezidențial? Acolo am menționat de ce este bine să construiești pentru bugete medii.
Care sunt riscurile de a construi o casă comparativ cu o achiziție?
În momentul în care luați un credit pentru achiziție, lucrurile sunt simple la prima vedere. Casa există, iar banii urmează să apară și ei. Presupunând că nu ai ales un apartament care începe să se deterioreze imediat după achiziție, acela este un bun imobiliar și o investiție. În cazul construcției, creditele nu se obțin la fel de ușor ca cele pentru cumpărare. Banca va impune niște condiții pentru a se asigura că tu chiar vei urma să construiești acel imobil. Indiferent că realizarea construcției este făcută în regie proprie sau de către o firma de construcții, banca va acorda banii în tranșe, conform unui plan stabilit în prealabil.
Banca nu va înmâna banii în numerar. Ea îți va da posibilitatea de a trimite banii din contul de credit în contul producătorului de materiale de construcții, sau altor furnizori. Băncile vor stabili ce procent din suma acordată va trebui justificată în acest fel și cât nu. Se poate stabili, de exemplu 80% din bani ca plăți prin bancă pentru furnizori și 20% în numerar pentru manoperă. La unele bănci se poate obține o perioadă de grație, de regulă de 12 luni. După care urmează plata ratelor. Asta înseamnă că trebuie să construiești în aceste 12 luni, iar orice întârziere te va costa bani.
Alte bănci te vor taxa pentru sumele care nu au fost consumate la timp prin aplicarea unui comision fix. Majoritatea celor care solicită un credit pentru construcția unei locuințe au în plan o construție în regie proprie. Dacă nu ai bani economisiți este posibil să ai mare nevoie de aceea perioadă de grație. Vreau să vă spun că este foarte important să păstrați fiecare bon, factură și dovadă a plății. Banca vă va cere justificarea cheltuielilor pentru acei 80% din bani. Dacă nu sunteți capabili să justificați aceste costuri este posibil să se anuleze contractul de credit și să fie nevoie să restituiți imediat suma cheltuită.
Stabilirea relației cu furnizorii în contextul de logistică pe șantier
Comunicați cu furnizorii de materiale de construcții sau de servicii înainte de a merge la bancă să semnezi un contract de credit. Cere oferte pe email în scris. După primirea ofertei discută cu furnizorul și cere semnarea unui contract care să menționeze termenul de livrare și locația. În acel contract se pot pune penalizări pentru întârzieri. Întotdeauna trebuie să te asiguri că penalizările pe care le impui furnizorului sunt mai mari decât cele pe care banca ți le împune ție. Dacă furnizorul nu dorește să semneze acel contract, atunci este recomandat să mergi la un alt furnizor, fie și la unul peste hotare.
Când construiești în regie proprie și nu ai experiență, o să dai de situația în care nu ai bugetat corect timpul de punere în operă a unor lucrări. Aș vreau să atrag atenția asupra livrării de beton. Betonul fiind un material sensibil la timp. În articolul Cât costă o cifă de beton? am explicat unele din aceste aspecte. În articolul Centralizatorul materialelor de construcţii am explicat că este nevoie de un centralizator care te va ajuta să ții cont de livrări. O locuință de 60.000 de euro va avea o grămadă de livrări.
Este important să se înțeleagă că trebuie să discuți cu furnizorul și aspecte care țin de descărcarea materialelor și ducerea lor în curte. Dacă le lasă în fața porții, atunci riști să rămâi fără ele peste noapte. Acest aspect este foarte important! Este nevoie de un contract care menționează acest aspect. Când plătești din buzunar, este simplu pentru că furnizorul nu va fi plătit dacă nu își păstrează promisiunea și contractul. Când ai credit lucrurile se complică pentru că trebuie să plătești comision dacă nu cheltui banii la timp. Mare atenție la acest aspect.
Existența unui proiect și respectarea lui
Înainte să aplici pentru creditul de finanțare a viitoarei construcții este nevoie să ai un proiect. Acest proiect se face cu ajutorul unui arhitect. După lungi discuții cu arhitectul se va ajunge în situația în care aveți un proiect și un necesar de materiale. Este important să respectați proiectul. Dacă banii erau proprii, atunci nerespectarea proiectului, în funcție de abatere ar fi atras o amendă. Când banii sunt de la bancă și garanția creditului se constituie cu imobilul construit, atunci banca ar putea avea grave nemulțumiri. Băncile vor continua să stea cu ochii pe tine și după ce ai terminat construcția.
Dacă dorești modificări prin locuință este nevoie să obții o aprobare și de la ei. Motivul este că ei nu vor să riște să piardă din valoarea imobilului pentru modificările pe care tu vrei să le faci. Încerc să spun că nu aveți voie să vă răzgândiți în privința alegerilor făcute decât în faza de proiectare și enunțare a proiectului. Iar după construcție puteți face modificări însă cu acordul autorităților locale și a băncii. În general nu este bine să vă răzgândiți în timpul construcției indiferent de tipul de finanțare. Este important să știi Cum să comunici cu echipa sau firma care îți construiește locuința, iar aceste răzgândiri nu ajută.
Odată ce stabiliți unele etape principale precum numărul de nivele, tipul de material principal al construcției, amprenta casei, etc., atunci se pot face decizii pe acele detalii fixe. Când un astfel de detaliu fix se schimbă, se ajunge la un haos greu de anticipat. Practic se pot face greșeli mult mai mari când faci lucrurile după ureche. Având în vedere creditarea, banca vă va penaliza pentru orice greșeală. În primul rând va fi pierderea materială, apoi pierderea de timp și apoi pierderea financiară sub forma comisionului de întârziere aplicat de către creditor.