Alegerea terenului potrivit pentru o construcție reprezintă unul dintre cele mai importante pași în procesul de dezvoltare imobiliară. Indiferent dacă planifici să ridici o locuință, un sediu de afaceri sau un spațiu industrial, terenul trebuie să îndeplinească o serie de criterii esențiale pentru a evita costuri suplimentare și probleme legale ulterioare. Un teren bine ales nu doar că optimizează bugetul, dar asigură și durabilitatea, accesibilitatea și valoarea investiției pe termen lung. În acest articol, voi explica pașii esențiali pentru a identifica viitorul teren, de la verificarea documentației legale până la evaluarea condițiilor geografice și a infrastructurii locale.
Unul dintre primii pași în căutarea terenului perfect este stabilirea bugetului disponibil și a priorităților tale personale. Trebuie să știi exact cât ești dispus să investești, dar și ce caracteristici sunt esențiale. Ne interesează poziționarea geografică, tipul terenului, forma și suprafața lui, panta terenului, accesul la utilități, distanța până la autostradă sau distanța față de zonele cu locuri de muncă. Fiecare caută terenul potrivit, unii vor un loc liniștit în mediul rural, alții caută o zonă în dezvoltare pentru a putea monetiza viitoare refinanțări sau profit din înstrăinarea clădirii.
Verificarea documentației legale și a destinației terenului
Înainte de a achiziționa un teren, este obligatoriu să verifici toate documentele legale asociate. Certificatul de urbanism și planul de amenajare a terenului sunt esențiale pentru a afla dacă terenul este intravilan sau extravilan și ce tip de construcții sunt permise. De asemenea, trebuie să te asiguri că terenul nu este afectat de litigii, ipoteci sau restricții de mediu. Fiți atenți la liniile de curent aerian și subteran, conducte de gaze, zone de protecție, etc. Un avocat specializat în drept imobiliar poate fi de mare ajutor în interpretarea acestor documente și în evitarea problemelor juridice ulterioare.
O altă etapă crucială este evaluarea accesului la utilități. Un teren ideal trebuie să aibă acces măcar la electricitate. Ideal ar fi să avem acces și la apă, canalizare, gaz și internet prin fibră optică. Dacă aceste utilități nu sunt disponibile, costurile de racordare pot fi semnificative și pot depăși bugetul inițial. De asemenea, este important să verifici calitatea solului și riscul de inundații sau alunecări de teren, mai ales dacă terenul este situat în zone cu relief accidentat. Un studiu geotehnic poate oferi informații precise despre stabilitatea solului și necesitatea unor fundații speciale și implicit scumpe. Calitatea solului poate fi importantă și pentru grădină sau agricultură.
Accesibilitatea terenului este un alt factor cheie. Un teren bine poziționat, cu acces ușor la drumuri publice și transport în comun, nu doar că crește valoarea investiției, dar și facilitează procesul de construcție și viitoarea utilizare a clădirii. Apoi contează cum dorești să exploatezi această clădire. Este doar o locuință, există și un spațiu de producție? Există livrări cu TIR-ul? De asemenea, în cazul construcției unei locuințe, proximitatea față de școli, spitale și centre comerciale poate fi un avantaj major. În cazul terenurilor industriale, accesul la autostrăzi și noduri de transport este esențial pentru logistica eficientă.
Evaluarea condițiilor locale înainte de achiziție
Înainte de a finaliza achiziția, este recomandat să vizitezi terenul în mai multe momente ale zilei și să discuți cu vecinii sau cu alți proprietari din zonă. Aceștia pot oferi informații valoroase despre istoria terenului, despre eventualele probleme întâmpinate în trecut și despre calitatea vieții în zonă. De asemenea, poți obține recomandări despre firmele de construcții locale și despre costurile medii ale lucrărilor. O vizită la primăria locală poate oferi detalii suplimentare despre planurile de dezvoltare urbană și despre eventualele restricții viitoare. Trebuie să știi să pui întrebările potrivite și să încerci să-ți face rapid un prieten, înainte să dai banii pe teren.
Mie îmi place să văd terenul, să discut cu proprietarul și cu agentul imobiliar, să fac poze pentru o analiză după ce se încheie vizita, să iau un număr de telefon de la un vecini sau chiar a cuiva de la primărie. Eu personal am un ochi pentru alegerea terenurilor, pe care mi l-am format în timp. După o vizită, fac o analiză amănunțită și trag niște concluzii evidente. Apoi caut oferte din zonă și sun cu pretextul că aș vrea să achiziționez acea proprietate, chiar dacă eu sunt interesat de alt teren din zonă. Vreau să văd cum văd localnicii zona, cum îl văd pe primar, cum se mișcă lucrurile de infrastructură, cât de des pică curentul în localitate, etc.
Nu are rost să scoateți zeci de mii de euro din buzunar, sau mai rău, să îi luați prin credit, dacă terenul nu corespunde cerințelor. Strângeți toate argumentele care pot împinge prețul în jos și luptați pentru fiecare sută de euro. Încercați să obligați proprietarul la defrișarea terenului, la debarasarea gunoiului, la împrejmuirea lui. Dacă refuză, pe motiv că nu are timp, bani sau dispoziție, acel refuz servește ca o monedă de schimb la negociere. Nu plătiți pe promisiuni și nici pe terenuri care vă obligă la lucrări costisitoare pentru a putea să obțineți ceea ce doriți.
Negocierea prețului și finalizarea achiziției
Negocierea prețului este o etapă delicată. Mie îmi place să merg la un agent imobiliar, să îi prezint lista de cereri și pretenții și să-l las să caute. Nu faceți greșeala să lucrați cu un singur agent imobiliar sau să acceptați oferte, doar pentru că zice el că e bună. Ei vor spune orice ca să vândă și să își încaseze comisionul. Este important să fii informat despre prețurile practicate pentru cererea ta și să fii pregătit să argumentezi oferta pe baza caracteristicilor terenului și a eventualelor costuri suplimentare pe care le vei suporta. Păretea mea e că mulți vânzători sunt fixați pe ce vor ei, nu pe ce au de vânzare, caz în care vă recomand să mai căutați.
Un agent imobiliar cu experiență poate fi de mare ajutor în această etapă, ajutându-te să obții cel mai bun preț și să eviți capcanele contractuale. Majoritatea nu sunt așa utili, mai ales dacă au un comision mic. După ce ai ajuns la un acord, asigură-te că toate detaliile sunt consemnate în contract și că achiziția este înregistrată legal, însă aici vine mai bine un avocat, nu un agent imobiliat. Părerea mea este că trebuie să săriți agenții imobiliari dacă faceți achiziții în mediul rural. Experiența mea este că agenul imobiliar acționează ca un factor inflaționist când vine vorba de achizițiile terenurilor agricole sau cele intravilane din mediul rural.
După finalizarea achiziției, următorul pas este pregătirea terenului pentru construcție. Aceasta poate include defrișări, nivelări, debarasarea gunoaielor și a obiectelor nedorite lăsate de ultimul proprietar. Este important să colaborezi cu un arhitect și un inginer pentru a elabora un proiect care să respecte toate normele legale și să răspundă nevoilor tale. Sfatul meu este să nu vă apucați de construcție până nu lămuriți detaliile cu utilitățile care urmează să fie instalate. Nu doriți să vă apucați de săpat pentru sisteme de drenaj, branșamente subterane sau alte lucrări de sol și să vă surpați propria fundație. Trebuie să le luați pe rând când inițial achiziționați un teren fără toate utilitățile.
Achiziția terenului este o investiție pe termen lung
Alegerea terenului potrivit pentru construcție este o investiție pe termen lung, care necesită atenție la detalii și o planificare riguroasă. Nu vă grăbiți la achiziția terenului și să nu credeți promisiunile de dezvoltare din partea propritarului, a intermediarului sau a priemăriei. Un teren bine ales nu doar că facilitează procesul de construcție, dar asigură și o valoare crescută a proprietății pe termen lung. Indiferent de tipul de construcție pe care îl planifici, este esențial să iei în considerare toate aspectele legale, geografice și practice pentru a evita surprizele neplăcute și a te bucura de o investiție de succes.
Am să vă explic cum am ales eu terenul casei mele. Am avut niște cerințe care nu erau negociabile. În primul rând mi-am dorit o zonă liniștită care să-mi permită să mă odihnesc când vin din tura de noapte. Am căutat un teren suficient de mare, care nu are deschidere la drumul județean unde se face trafic greu, dar nici nu se află în vecinătatea unei linii feroviare. Însă mi-am dorit un teren cu două deschideri sau un teren cu o deschidere suficient de mare încât să pot avea acces la hală, dar și la locuință. Am găsit un teren de 5000 de metri pătrați, cu o deschidere de 60 de metri lungime și un drum suficient de lat pentru a putea avea livrări sau expedieri cu TIR-ul.
Printre cerințele mele de achiziție a fost o pânză freatică cu o adâncime de 10-15 metri, ca să pot construi structuri subterane, fără ca ele să fie inundate, dar nici o pânză freatică la sute de metri adâncime ca să nu pot accesa apa pentru gospodărie. Am găsit un teren care avem doar un branșament monofazat, deși eu aveam nevoie de unul trifazat. Există branșament de canalizare și apă potabilă. Terenul nu este inundabil, deși odată la 10 ani sunt inundații parțiale prin comună. În încheiere aș vrea să menționez că am achiziționat un teren cu o orientare foarte bună pentru panouri fotovoltaice, deși am reușit să punctez și acest aspect.